Normalt slitage vid avflyttning – borrhål och skador
Normalt slitage är den försämring som uppstår när du bor och lever i en bostad på vanligt sätt. Vid en avflyttning skiljer hyresvärden mellan sådant slitage och skador som du kan bli ersättningsskyldig för. Borrhål efter tavlor, hyllor och gardinstänger hamnar ofta i gråzonen och bedöms från fall till fall. Den här genomgången reder ut var gränsen går, hur avflyttningsbesiktningen fungerar och när det lönar sig att laga hål och märken före överlämningen. Du som ska lämna en hyresrätt eller bostadsrätt får veta vad du själv kan spackla och vad en hantverkare bör ta hand om. I Alingsås åtar sig Nordiska Göteborg Byggentreprenad AB den typen av flyttlagningar, med kostnadsfritt hembesök och skriftligt pris innan arbetet börjar. Ärenden tas emot mellan 07 och 17, och arbetskostnaden ger ROT-avdrag i bostadsrätt och villa eftersom företaget har F-skatt. Efter läsningen kan du bedöma vilka hål som räknas som normalt och vilka som kräver åtgärd.
Skillnaden mellan normalt slitage och skada i en bostad
Normalt slitage är den gradvisa förslitning som uppstår när en bostad används på det sätt den är avsedd för. Golv mattas där du går, väggar får små märken bakom möbler och vitvaror slits av daglig användning. Sådant åldrande får du inte ersättas för när du flyttar, eftersom det ingår i ett vanligt boende. En skada är i stället något som går utöver detta och som beror på vårdslöshet eller bristande tillsyn. Hyreslagen, som är tolfte kapitlet i jordabalken, ger hyresgästen en vårdplikt — du ska vårda bostaden och ansvara för skador som du eller dina gäster orsakar. Gränsen mellan de två avgör vem som betalar för lagningen efter avflyttningen. Borrhål ligger mitt i den här gråzonen. Att fästa en tavla, en hylla eller en gardinstång hör till hur en bostad normalt används, så enstaka hål ses ofta som acceptabelt. Blir hålen många, onödigt stora eller placerade så att de skadar kakel och andra ytskikt kan bedömningen bli en annan. Betong, gips och trä reagerar dessutom olika på infästningar, vilket påverkar hur ett hål bedöms. En hyresvärd väger in bostadens ålder och skick vid inflyttningen, eftersom ett äldre ytskikt tål mindre. Samma antal hål kan därför räknas som acceptabelt i en sliten lägenhet men som en skada i en nyrenoverad. Vid inflyttningen upprättas ofta ett protokoll som noterar befintliga märken, och det underlaget används sedan vid utflyttningen. Saknas ett sådant protokoll blir det svårare att visa vad som fanns från början. Att bo kvar länge ger samtidigt mer godtagbar förslitning, eftersom fler år av vanlig användning räknas in.
Så går avflyttningsbesiktningen till steg för steg
Avflyttningsbesiktningen är den genomgång där hyresvärden går igenom bostaden när hyrestiden närmar sig sitt slut. Besiktningen bokas ofta några veckor före utflyttning, så att du hinner rätta till sådant som anmärks. En besiktningsman eller en representant för värden går rum för rum och jämför skicket med det inflyttningsprotokoll som skrevs när du flyttade in. Väggar, tak, golv, snickerier och våtrum gås igenom, och borrhål noteras tillsammans med större märken. Det du åtgärdar innan besiktningen syns inte som en anmärkning, vilket är själva poängen med att laga i tid. Hittas en skada bedöms den mot bostadens ålder, eftersom ett ytskikt tappar värde med åren. En vägg som ändå snart skulle målats om ger ett lågt eller inget avdrag, medan en ny yta väger tyngre. Den principen kallas åldersavdrag och gör att du sällan betalar för en hel renovering. Borrhål lagas normalt genom att hålet rensas, fylls med spackel eller bruk och slipas innan väggen bättringsmålas. I betong krävs ofta ett grövre fyllnadsmaterial i botten och finspackel överst, medan gips fylls i ett par omgångar. En färg som inte matchar den befintliga kan synas mer än själva hålet, så bättringen görs med rätt kulör och glans. Protokollet från besiktningen blir underlaget för vad som eventuellt faktureras dig efter flytten. Någon deposition tas sällan ut vid vanliga hyresrätter, så en kostnad kommer oftast som en separat räkning. Får du en anmärkning har du rätt att se hur den bedömts och vad den bygger på. En del värdar accepterar att du själv anlitar en hantverkare för lagningen, förutsatt att arbetet håller måttet och blir fackmässigt utfört. Att förstå ordningen i besiktningen gör det lättare att planera vilka hål och märken som behöver tas om hand först.
Vad som avgör om borrhålen räknas som slitage
Flera faktorer avgör om ett borrhål passerar som normalt eller bokförs som en skada. Antalet väger tungt, eftersom en handfull hål för tavlor sällan ifrågasätts medan en vägg full av infästningar drar blicken. Storleken spelar roll, då ett litet hål efter en spik försvinner med lite spackel medan pluggar för tunga hyllor lämnar bredare hål. Djupet påverkar också, för ett hål som gått igenom kakel eller en tätskiktsmatta i badrummet är allvarligare än ett i en målad gipsvägg. Placeringen kan ändra bedömningen, till exempel hål mitt i en kakelplatta eller i en fondvägg som nyss tapetserats. Ytskiktets ålder och skick vägs in, eftersom en sliten yta redan är på väg att bytas. Materialet styr både metod och tid: gips fylls snabbt, betong kräver bruk och längre torktid och kakel behöver ibland en ersättningsplatta. Hål i ett våtrums tätskikt är ett eget kapitel, eftersom en genomborrad matta kan släppa igenom fukt och därför bör åtgärdas av någon som kan våtrum. Kostnaden för en lagning följer därför antalet hål, vilket material väggen har och hur mycket bättringsmålning som krävs för att ytan ska bli jämn. Om du bor i en bostadsrätt eller villa dras ROT-avdrag på arbetskostnaden, eftersom Nordiska Göteborg Byggentreprenad AB har F-skatt. I en hyresrätt gäller inte avdraget, så där räknas hela arbetskostnaden. Ett kostnadsfritt hembesök innan arbetet ger ett skriftligt pris som utgår från just din vägg, inte en schablon. Tiden på plats styrs av hur många rum som berörs och om väggen behöver torka mellan spacklingarna. I Alingsås skiljer sig förutsättningarna mellan betonghusen i Noltorp och de äldre trähusen i centrum, där panel och linoljefärg kräver annan bättring. Genom att väga in antal, storlek, djup och material kan du själv bedöma vilka hål som är värda att laga före flytten.
Vanliga misstag när borrhål ska lagas inför flytt
Det vanligaste misstaget är att dra ut pluggar och skruvar och lämna öppna hål utan att fylla dem. En tom plugg som sitter kvar ser också slarvigt ut och plockas bort innan hålet lagas. Många spacklar i ett enda tjockt lager, men spackel krymper när det torkar och sjunker då ner i hålet. Ett par tunnare lager med mellanslipning ger en jämn yta som inte lyser igenom färgen. En annan fallgrop är att måla en liten fläck över lagningen i fel kulör eller glans, vilket syns tydligare än hålet gjorde. Bättre är att måla hela väggytan från hörn till hörn så att skarven försvinner. Att välja fel spackel ställer också till det, eftersom ett lättspackel för inomhusbruk inte håller i betong eller i fuktiga utrymmen. I våtrum är det ett misstag att laga ett hål i tätskiktet på egen hand, för en felaktig lagning kan släppa igenom fukt bakom kaklet. En hantverkare med våtrumsvana lagar i stället skiktet så att ytan blir tät igen. Några skjuter upp allt till sista dagen, då torktiden för spackel och färg inte hinner passera före överlämningen. Ett hål i betong kan behöva ett dygn innan det är torrt nog att måla. Det händer också att hyresgäster river ut hela infästningar och skadar en större yta i onödan. Oftast räcker det att skruva loss beslaget försiktigt och spackla de hål som blir kvar. Har du inget inflyttningsprotokoll blir det svårt att hävda att ett märke fanns redan när du flyttade in, så leta fram det i god tid. Ett sista misstag är att måla om en hel lägenhet utan att först fråga värden, eftersom fel färgtyp kan underkännas. Genom att undvika de här stegen slipper du en anmärkning som annars kostar mer att rätta i efterhand.
Laga själv eller ta in en hantverkare inför flytten
Var gränsen går mellan att laga själv och att anlita en hantverkare beror på hålens antal, väggens material och din vana. Enstaka spikhål i en målad gipsvägg klarar de flesta med spackel, slippapper och lite bättringsfärg. Har du kvar den ursprungliga väggfärgen blir skarven nästan osynlig, och då räcker en egen insats gott. Det du behöver är oftast bara spackelspade, ett fint slippapper och en pensel eller roller. Svårare blir det när hålen är många, sitter i betong eller går genom kakel och tätskikt. Betong kräver rätt bruk och tålamod med torktiden, medan en trasig kakelplatta behöver bytas mot en likadan. Att hitta en kakelplatta som matchar ett äldre badrum är ofta det svåra, inte själva bytet. I ett våtrum är tätskiktet en fuktspärr som inte bör lagas av någon utan vana, eftersom ett fel kan leda till en fuktskada bakom kaklet. Tidspress är en annan gräns, för torktider går inte att skynda på när flyttdagen närmar sig. En hantverkare löser flera rum på ett besök och tar med rätt spackel, kulör och verktyg direkt. Det sparar dig flera turer till bygghandeln och sänker risken för synliga bättringar. I en bostadsrätt eller villa sänker ROT-avdraget arbetskostnaden, eftersom Nordiska Göteborg Byggentreprenad AB har F-skatt, vilket gör steget mindre kostsamt. Ett kostnadsfritt hembesök ger dig ett skriftligt pris innan något påbörjas, så du kan väga kostnaden mot din egen tid. En rimlig tumregel är att göra det enkla själv och lämna över betong, kakel och våtrum. Är du osäker på om en yta räknas som skada kan en fackman också bedöma läget före besiktningen. Då slipper du en anmärkning som kostar mer att åtgärda i efterhand än om den lagats i tid.
Nästa steg när flytten närmar sig i Alingsås
Att laga borrhål och märken i tid gör avflyttningen enklare och håller nere risken för en anmärkning. Börja med att gå igenom bostaden rum för rum och skilja på vad som är normalt slitage och vad som kan räknas som en skada. Ta fram inflyttningsprotokollet, räkna hålen och bedöm väggens material innan du bestämmer vad du klarar själv. Det enkla i gips gör du på egen hand, medan betong, kakel och våtrum ofta är värt att lämna över. I Alingsås ser förutsättningarna olika ut beroende på var du bor. Betonghusen i Noltorp och Brogården kräver bruk och grövre spackel. De äldre trähusen i centrum har panel och linoljefärg, så bättringen behöver en färg som fäster på den gamla ytan. Villorna kring Mjörn har oftare gipsväggar på reglar, där tavellister och gardinstänger sitter fast. Utöver borrhål lagas ofta flyttskador som märken i dörrkarmar och skavda hörn efter möbelbärning vid samma besök. En hantverkare i Alingsås kan bedöma läget, laga hålen och bättra ytan före besiktningen. Nordiska Göteborg Byggentreprenad AB utgår från adressen på Däckvägen 10 i Stenkullen och tar emot ärenden mellan 07 och 17. En kort inställelsetid i hela arbetsområdet gör att du kan få hjälp även när flyttdatumet ligger nära. Ett kostnadsfritt hembesök och en kostnadsfri offert ger dig ett skriftligt pris innan arbetet börjar, utan dolda avgifter. Priset står fast och du vet vad lagningen kostar redan innan spackeln öppnas. Bor du i en bostadsrätt eller villa dras ROT-avdraget på arbetskostnaden, eftersom företaget har F-skatt. Planera lagningen några dagar före överlämningen, så att spackel och färg hinner torka. Ligger flera lagningar i olika rum hinner en hantverkare samordna dem så att ett enda besök räcker. Med den ordningen lämnar du tillbaka nycklarna med väggar som håller för besiktningen.
Vanliga frågor
Hyresvärden kan ta betalt för borrhål bara om de räknas som en skada utöver normalt slitage. Enstaka hål för tavlor och gardiner brukar godtas, medan många eller djupa hål kan ge en ersättning. Beloppet vägs mot väggens ålder genom ett åldersavdrag. Var hålen sitter och i vilket material de borrats spelar också in.
Det finns ingen fast siffra för hur många borrhål som är rimliga, utan hyresvärden gör en helhetsbedömning. Ett par hål per vägg för tavlor och hyllor ses oftast som normal användning. Sitter väggen full av hål eller är de placerade i kakel blir bedömningen strängare. Bostadens skick vid inflyttningen påverkar också gränsen.
Hela väggen behöver ofta målas från hörn till hörn om bättringsfärgen annars syns som en fläck. En liten prick i fel kulör eller glans framträder mer än själva hålet gjorde. Har du kvar exakt samma färg kan en punktbättring räcka. I annat fall ger en hel vägg en jämnare yta.
Kostnaden för att laga borrhål beror på antalet hål, väggens material och hur mycket bättringsmålning som krävs. Ett kostnadsfritt hembesök ger ett skriftligt pris som utgår från just din bostad. I en bostadsrätt eller villa dras ROT-avdraget på arbetskostnaden, eftersom företaget har F-skatt. Avdraget gäller inte i en hyresrätt.
ROT-avdraget gäller lagningar i en bostadsrätt eller villa som du äger, men inte i en hyresrätt. Avdraget dras på arbetskostnaden, och Nordiska Göteborg Byggentreprenad AB har F-skatt som krävs för det. I en hyresrätt står du för hela arbetskostnaden själv. Materialet omfattas inte av avdraget.
En enkel lagning av hål i gips går snabbt, men spackel och färg behöver torka innan ytan är klar. Ett hål i betong kan behöva ett dygn innan det går att måla. Planera därför lagningen några dagar före överlämningen. Ärenden tas emot mellan 07 och 17 i hela arbetsområdet.
Lämnar du hål som räknas som en skada kan hyresvärden notera dem i besiktningsprotokollet och fakturera lagningen. Kostnaden bedöms mot väggens ålder, så du betalar sällan för en hel renovering. Att laga i tid är oftast billigare än att få en anmärkning. En hantverkare i Alingsås kan bedöma vilka hål som behöver åtgärdas.
Relaterade tjänster & artiklar
Personlig hjälp när du läst klart
Står du inför ett eget projekt efter läsningen, hör av dig och berätta hur huset ser ut i dag så tittar vi på förutsättningarna tillsammans.