Husbesiktning Lerum för 70-talshus på platta i dalgången

Omfattningen av en husbesiktning i Lerum är en okulär genomgång av husets åtkomliga utrymmen och en riskanalys, som i dalgångens villor ofta handlar om golvet mot plattan. På en platta med överliggande isolering ligger cellplasten ovanpå betongen och syllar eller golvspån ovanpå den, så fukt från marken kan samlas i träet närmast betongen. Genomgången letar därför efter tecken som når upp till ytan, till exempel en unken lukt vid golvlisterna längs ytterväggarna eller missfärgade lister i garderober mot ytterväggen. Lukten märks tydligast i rum som varit stängda en tid, som ett förråd eller ett gästrum mot norr. Utvändigt kontrolleras avståndet mellan marknivån och husets nedersta trädelar, eftersom en rabatt som byggts upp mot fasaden kan leda in vatten mot syllen.

Sprickor i klinkern i hall eller tvättstuga som går i rak linje genom rummet kan tyda på att plattan har rört sig i leran. Källarväggar som isolerats på insidan, vanligt när en källare i en sluttning gjorts om till bostadsrum, granskas efter tapet som släpper nertill och fläckar bakom möbler. Mellan den kalla betongväggen och den nya isoleringen kan fukt kondensera, och där syns skadan sällan förrän den har pågått länge. Dräneringen ligger dold i marken och kan inte besiktigas okulärt, men förekomsten av spolbrunnar vid husets hörn ger en första ledtråd. Står vatten kvar i en spolbrunn under en torr period kan utloppet vara igensatt. Dräneringsrör från 1970-talet kan ha slammat igen av den fina leran i dalgången, och en kamerainspektion av ledningen beställs då som en separat undersökning.

Uppe på vinden granskas ventilationen längs takfoten, eftersom många villor från den tiden fick tilläggsisolering som kan ha täppt till luftflödet. Om ett inglasat uterum eller en inredd källare har de lov som krävs är en fråga för Lerums kommun, och husbesiktningen prövar den inte. El och VVS bedöms bara utifrån det som syns, och frågor om elcentral, rör eller golvvärme lämnas till behöriga el- och VVS-företag.

Lerums villakvarter från 1970-talet byggdes ofta som grupphusområden med samma hustyp i hela kvarteret, och det påverkar hur en husbesiktning där förbereds. Har grannhus av samma typ fått plattan eller källaren åtgärdad, är det en fingervisning om var skadorna brukar sitta i just den husmodellen. Fråga därför säljaren om husmodellens namn och om kända åtgärder i området, eftersom svaret styr var fuktmätaren används först. Samma hustyp kan ändå ha byggts om på olika sätt, så varje hus bedöms för sig. I bygglovsritningarna från Lerums kommun framgår ofta om plattan har isoleringen under eller ovanpå betongen, en detalj som avgör hur golvet ska bedömas. Fasadskivor och takplattor av asbestcement förekommer på hus från samma årgångar, och misstänkt material noteras i protokollet men analyseras inte utan ett separat prov.

Nere vid Säveån kan grundvattnet stå högt under delar av året, och där noteras om källaren har en pumpgrop eller om golvbrunnen har ett högvattenskydd. Själva pumpen och dess elanslutning provas inte, men pumpgropens läge och synliga spår av vatten runt den förs in i protokollet. På dalsidorna står husen oftare i sluttning, och där gäller granskningen främst den bakre källarväggen mot slänten och hur regnvattnet leds runt huset. Köper du radhus i Lerum kan dräneringen eller taket förvaltas av en samfällighetsförening, och då beskriver husbesiktningen skicket men inte vem som ansvarar för det. Samfällighetsföreningens stämmoprotokoll och underhållsplan visar om ett gemensamt dräneringsbyte är beslutat, och din andel av en sådan kostnad följer med fastigheten.

Snö som ligger kvar mot sockeln i dalgången döljer precis den zon där plattan möter ytterväggen, så den delen kan behöva ses igen efter tö. En kompletterande titt behöver då rymmas före tillträdet, så nämn tillträdesdagen när besöket planeras. Resan från Däckvägen i Stenkullen till villorna i Lerum går inom kommunen längs E20, så tiden på plats styrs av husets storlek snarare än av resan.

Uppföljningen avgör ofta hur användbart protokollet från en husbesiktning i Lerum blir, och den är enklare att ordna från en adress i samma kommun. En sockel som doldes av snö och ett provhål i plattan som förutsätter säljarens medgivande kan båda kräva ett nytt besök före tillträdet. Ligger villan nära Säveån kan källaren också behöva ses igen om ån hinner stiga före tillträdet, eftersom ett inläckage syns tydligast när grundvattnet står högt. Nordiska Göteborg Byggentreprenad AB utgår från Däckvägen 10 i Stenkullen, och ett sådant återbesök i Aspedalen eller Hulan görs därmed inom kommunen. Har köpekontraktet en besiktningsklausul ska även återbesöket hinnas med inom den avtalade fristen.

Beställs en kamerainspektion av dräneringen hos ett spolföretag kan resultatet läsas ihop med anmärkningen om spolbrunnarna vid uppföljningen. Ritningarna i Lerums kommuns arkiv kan beställas med fastighetsbeteckningen, och finns de framme vid återbesöket går plattans uppbyggnad att stämma av mot provhålets mätvärden. Ett prov på misstänkt asbestcement analyseras av ett laboratorium, och svaret kan gås igenom vid uppföljningen innan en fasad- eller takrenovering planeras. Det andra skälet är att flera frågor som protokollet lämnar öppna motsvaras av egna tjänster hos företaget. Är det oklart om ett inglasat uterum eller en inredd källare fått lov kan tjänsten Regler och bygglov gå igenom handlingarna hos Lerums kommun före köpet.

Pekar riskanalysen på golvet mot plattan kan Byggteknisk rådgivning beskriva vad en ombyggnad av golvet omfattar, och en kostnadsbedömning kan bli underlag i förhandlingen med säljaren. Protokollet och eventuella åtgärder är ändå skilda uppdrag, och om villan i Lerum blir din väljer du själv vem som utför arbetet. Kontorstiden 07–17 gäller även för frågor som dyker upp när du läser protokollet efter besöket, till exempel om en anmärkning om ventilationen längs takfoten. Efter första samtalet läggs en tid för genomgången, och delar som inte går att bedöma den dagen markeras som ej besiktigade så att uppföljningen blir tydlig.