Välja byggfirma med rätt frågor innan kontraktet skrivs
Att välja byggfirma handlar lika mycket om att kontrollera företaget som om att jämföra priser i offerterna. F-skatt och registrering kan du kontrollera själv, medan frågor om betalningsplan och ändringar behöver besvaras skriftligt. Vid en tillbyggnad eller en omfattande renovering är det du som är byggherre, med ansvar för att arbetet följer reglerna. Brister i avtalet syns sällan förrän något går fel, som när en ändring blir dyrare än väntat eller ingen tar ansvar för en fuktskada. Krav på stora förskott eller kontant betalning är varningstecken som motiverar fler frågor. I Göteborg, Lerum och Alingsås spänner byggprojekten från sekelskiftesvillor till radhus i samfällighet, så referenser från liknande hus säger mer än en allmän meritlista. Med frågorna i rätt ordning kan du jämföra firmor på samma grund och se vad avtalet behöver innehålla.
Att välja byggfirma är att fördela ansvaret innan bygget startar
Ett entreprenadavtal är avtalet där en byggfirma åtar sig att utföra ett bestämt arbete och du som beställare åtar dig att betala för det. Det som avtalet inte reglerar fylls ut av konsumenttjänstlagen, som ger dig ett grundskydd men inte bestämmer detaljer som tidsplan eller pris för ändringar. För konsumenter finns dessutom standardavtalet ABS 18, med regler om bland annat besiktning och betalning. Valet av firma kan därför delas upp i tre frågor, och ordningen spelar roll eftersom varje svar bygger på det föregående. Den första gäller om företaget finns på riktigt, med registrering hos Bolagsverket och F-skatt hos Skatteverket. Därefter kommer frågan om firman kan utföra just ditt jobb, vilket referenser från liknande hus och uppgifter om egen personal visar. Sist kommer själva uppdraget, alltså vad som ingår i priset och hur avvikelser från planen hanteras under bygget. I avtalet är du beställare, medan firman är entreprenör och ansvarar för sina egna underentreprenörer, som elektriker eller plattsättare. Mot kommunen är du dessutom byggherre, och det ansvaret finns kvar även när firman sköter allt. Du ska alltså se till att arbetet utförs av någon med rätt kompetens, som ett registrerat elinstallationsföretag för elen. F-skatten spelar roll för dig som beställare, eftersom ROT-avdraget förutsätter den och du annars kan bli skyldig att betala arbetsgivaravgifter. Ett lågt pris säger lite innan de tre frågorna har fått svar, eftersom en billigare offert kan bygga på en snävare omfattning. Svaren bör finnas skriftligt, antingen i själva avtalet eller i bilagor som offert och ritningar. Ett muntligt avtal gäller också, men det blir svårt att visa vad som sades när en tvist väl uppstår. Frågorna ställs lättast innan offerten är undertecknad, eftersom varje ändring efteråt kräver att båda parter är överens.
Kontrollerna av firman görs parallellt med att offerterna tas in
Urvalet av firma sker i praktiken genom att offerter tas in och granskas medan du kontrollerar företagen bakom dem. Förfrågan blir jämförbar när alla firmor får samma underlag, gärna en skiss med mått och en lista över det du själv tänker göra. Ett platsbesök före offerten visar om firman ser samma risker som du, till exempel fuktfläckar eller en gammal elcentral. En offert utan besök bygger på antaganden, som sedan brukar komma tillbaka som tillägg. Be därför om ett besök innan priset sätts. Medan offerterna tas fram kan du kontrollera F-skatt och momsregistrering hos Skatteverket och se företagets uppgifter hos Bolagsverket. En kreditupplysning på företaget visar om det har betalningsanmärkningar eller skulder hos Kronofogden, vilket säger något om risken att bygget blir stående. Referenserna ger mest när du ringer ett par kunder med liknande jobb och frågar hur ändringar och tidsplan sköttes. Att se ett färdigt bygge på plats visar detaljer som skarvar och tätningar, vilka sällan syns på foton. Omdömen på sajter som Reco kompletterar bilden, och de säger mest när de beskriver hur firman hanterade något som gick fel. Fråga också vem som leder arbetet på plats och vilka moment som lämnas till underentreprenörer. Be att få se att företaget har en ansvarsförsäkring som gäller för den typ av arbete som ska utföras. En firma med kort väg till huset har lättare att komma tillbaka för justeringar efter överlämningen. Svaren förs sedan in i avtalet, med en betalningsplan där varje betalning motsvarar ett avslutat moment. Avtalet bör dessutom ange hur ändringar beställs under bygget, så att varje tillägg har ett överenskommet pris innan det utförs. Är bygget lovpliktigt kan du villkora avtalet av att bygglovet beviljas, så att du inte sitter fast i ett kontrakt för ett projekt som inte får byggas.
Projektets storlek avgör vilken sorts byggfirma som passar
Förutom uppdragets storlek spelar det roll hur firman är organiserad och hur väl den känner husen i området. En mindre firma med egen personal för stomme och snickeri ger ofta kortare beslutsvägar, medan en större kan ha fler yrkesgrupper anställda. Många moment köps ändå in som underentreprenader, och det avgörande är att huvudentreprenören svarar för dem och samordnar tiderna. Entreprenadformen påverkar vad du behöver ta fram själv innan bygget. I en totalentreprenad står firman även för ritningar och konstruktion, så fråga vem som projekterar och om en konstruktör räknar på bärande delar. Har du redan ritningar från en arkitekt blir det en utförandeentreprenad, och då ansvarar du för att handlingarna stämmer. Firmorna skiljer sig i om materialet ingår eller köps av dig, och köper du det själv svarar firman normalt inte för fel i materialet. Ingår ett badrum bör det framgå vem som lägger tätskiktet och vilken behörighet enligt branschens våtrumsregler personen har. Rördragningen i väggar och golv bör på samma sätt utföras enligt branschreglerna Säker Vatten. Byggtiden beror också på firmans beläggning, så fråga när arbetet kan starta och hur många projekt som pågår samtidigt. Fråga även vilket timpris som gäller för tillägg, eftersom det avgör vad oförutsedda moment kostar. Lokalkännedom är lätt att underskatta vid valet. I centrala Göteborg står många hus på lera och träpålar, och en firma som har arbetat där vet att grundfrågor kan kräva geotekniker. Alingsås gamla trästad kräver i stället att firman kan byta syll och panel med material som passar huset. Runt Gråbo, med berg i dagen och radon i marken, är det en fördel om firman vet hur en grund görs radonsäker. Vana vid kommunens krav kan dessutom göra att en bygglovsansökan blir komplett snabbare.
Det lägsta priset blir dyrt när omfattningen saknas i avtalet
Ett misstag som ofta blir dyrt är att jämföra slutsummor i offerter som i själva verket beskriver olika jobb. Bortforsling av rivningsmassor och byggström är typiska poster som kan saknas i en låg offert och sedan faktureras som tillägg. Låt därför varje offert redovisa vad som inte ingår, eftersom den listan säger mer om priset än själva totalsumman. Standardvillkor i offerten, till exempel om hur förseningar och avbeställning hanteras, är lätta att hoppa över men styr vad som händer när planen ändras. Ett stort förskott innan arbetet har börjat är en annan fallgrop, eftersom pengarna kan vara svåra att få tillbaka om firman inte fullföljer. Betala i stället i takt med utfört arbete, och betala material först när det har levererats till bygget. Kontant betalning utan faktura ger inget ROT-avdrag och lämnar dig utan kvitton den dag ett fel ska reklameras. Låter du firman börja innan startbeskedet har kommit är det du som byggherre som riskerar byggsanktionsavgiften. Under bygget brukar det uppstå önskemål om ändringar, och en muntlig överenskommelse på plats blir lätt en tvist när fakturan kommer. Ett kort meddelande med pris och påverkan på tidsplanen, som båda bekräftar innan arbetet görs, räcker i regel för att undvika det. Många glömmer också att dokumentera huset innan arbetet startar. Foton av rum och tomt före start gör det enkelt att reda ut om en skada fanns där tidigare. Be dessutom om bilder på dolda moment, som rördragning och tätskikt, innan väggar och golv stängs. Att godkänna arbetet utan en slutgenomgång är det sista misstaget i kedjan, eftersom fel som noteras vid överlämningen är lättare att få åtgärdade. Gäller ABS 18 ska en slutbesiktning göras om ni inte har avtalat bort den, och besiktningsmannen bör då vara utsedd i god tid före slutdatumet.
En oberoende besiktningsman kompletterar kontrollen av byggfirman
Kontrollen av firman och själva förfrågan kan du sköta själv, medan bedömningen av utfört arbete och tolkningen av större avtal ofta kräver någon med fackkunskap. De formella uppgifterna om företaget hämtar du på egen hand, och referenserna ringer du lika gärna själv innan valet görs. För avtalet finns standarder, som ABS 18 för nybyggnad och tillbyggnad av småhus och Hantverkarformuläret 17 för reparationer och ombyggnader i hemmet. Båda är framtagna av Konsumentverket tillsammans med branschens organisationer och balanserar parternas intressen bättre än egna villkor i en offert. En besiktningsman anlitar du för att bedöma om arbetet är fackmässigt utfört, eftersom det är svårt att se brister i ett tätskikt eller en takanslutning utan erfarenhet. Besiktningsmannen bör vara oberoende av firman, och det är en fördel om personen har gjort besiktningar enligt ABS 18 flera gånger tidigare. Kräver projektet en kontrollansvarig ska den personen vara certifierad och ha en självständig ställning mot den som utför arbetet på plats. Det betyder att du själv väljer vem, i stället för att ta den som firman föreslår. Vid större projekt kan en fristående byggledare följa arbetet åt dig och granska tilläggen innan de betalas ut. Många kommuner har en konsumentvägledare som kostnadsfritt kan svara på frågor om avtal redan innan du skriver under. Uppstår en tvist som ni inte löser själva kan Allmänna reklamationsnämnden pröva den, och för dig som konsument är prövningen gratis. Nämndens beslut är rekommendationer, men de ger ett tydligt besked om hur tvisten bedöms. För ett nybygge eller en stor tillbyggnad kan det vara värt att låta en jurist som kan entreprenadrätt läsa avtalet före undertecknandet. Arvodet för besiktningsman eller byggledare betalar du själv, och det brukar vara litet jämfört med vad ett dolt fel kostar att åtgärda i efterhand.
Hembesöket är tillfället att ställa frågorna till byggfirman
Den byggfirma som är lättast att välja är den som besvarar frågorna skriftligt och låter avtalet spegla svaren. Börja gärna i god tid före önskad byggstart, eftersom både hembesök och eventuella lov tar tid att få på plats. Vid ett hembesök ser firman huset, och du kan ta upp frågorna om arbetsledning och betalningsplan medan detaljerna finns framför er. Ta fram husets ritningar och tidigare besiktningsprotokoll inför besöket, så att firman kan bedöma stommen och eventuella riskkonstruktioner. Skriv ner frågorna i förväg, gärna i samma ordning som i avtalet, så att inget glöms bort när samtalet börjar handla om material och färger. Efter besöket jämför du firmornas svar sida vid sida innan du tittar på priserna i offerterna. Svar som bara ges muntligt kan du själv sammanfatta i ett mejl till firman och be om en bekräftelse. Hos Nordiska Göteborg Byggentreprenad AB heter tjänsten Byggfirma, och den gäller projekt där flera yrkesgrupper ska samordnas av en part. Organisationsnumret 559382-4344 och F-skatten går att kontrollera hos Bolagsverket och Skatteverket, precis som för vilken annan firma som helst. På Reco har 57 recensioner från tidigare kunder gett ett snittbetyg på 4,5 av 5. Hembesöket och offerten är kostnadsfria, och priset lämnas skriftligt innan arbetet startar. Ett skriftligt pris före start gör det också lättare att se vad ett tillägg kostar, eftersom tillägget då jämförs mot en tydlig utgångspunkt. Inga dolda avgifter tillkommer, vilket gör det enklare att ställa offerten mot andra firmors på samma villkor. Kontoret ligger på Däckvägen 10 i Stenkullen, och uppdragen tas i Göteborg, Lerum, Alingsås och Gråbo med kort inställelsetid. Avtalet och alla skriftliga ändringar är värda att spara i en gemensam mapp, eftersom underlagen avgör hur en eventuell reklamation bedöms.
Vanliga frågor
Ja, skriver du under ett avtal hemma hos dig har du i regel 14 dagars ångerrätt enligt reglerna om avtal utanför affärslokaler. Ångerfristen räknas normalt från den dag avtalet ingås, och firman ska informera dig om rätten. Ber du firman börja inom ångerfristen och ångrar dig sedan, kan du behöva betala för det som redan är utfört. Det går därför bra att ta emot ett kostnadsfritt hembesök och skriva under först när du har läst avtalet i lugn och ro.
Orsakar firman skador på ditt hus eller dina saker genom slarv är den i regel skyldig att ersätta dem. Ersättningen betalas ofta via firmans ansvarsförsäkring, som du kan be att få se när du ändå kontrollerar F-skatten. Fotografera skadan och meddela firman skriftligt så snart du upptäcker den. Har du en hemförsäkring kan den ibland träda in först, men försäkringsbolaget kan då kräva tillbaka beloppet från firman.
Går firman i konkurs stannar bygget, och det du har betalat i förskott för arbete som inte är utfört blir en fordran i konkursen. Oprioriterade fordringar ger sällan full ersättning, så betalningar i takt med arbetet begränsar vad du riskerar. Vid vissa större projekt på småhus krävs ett färdigställandeskydd, som täcker merkostnaden för att låta någon annan slutföra arbetet. Dokumentera vad som är gjort med foton och kontakta konkursförvaltaren innan en ny firma tar över.
Vid en försening från firmans sida ger konsumenttjänstlagen dig rätt att hålla inne en del av betalningen och kräva att arbetet slutförs. Har förseningen väsentlig betydelse för dig kan du i stället häva avtalet, och du kan ha rätt till ersättning för kostnader som förseningen orsakar. Meddela firman skriftligt att du anser att arbetet är försenat, så att det framgår när förseningen började. En tidsplan med slutdatum i avtalet gör det enklare att visa att firman ligger efter.
Ja, du kan avbeställa arbetet i förtid, men firman har då i regel rätt till betalning för det som redan är utfört. Firman kan dessutom få ersättning för material som inte går att använda till annat och för förlust som avbeställningen orsakar. Ett skriftligt pris innan arbetet startar, uppdelat per moment, gör det lättare att räkna fram vad som ska betalas vid ett avbrott. En skriftlig avbeställning visar tydligt från vilken dag arbetet ska upphöra.
När arbetet är klart bör du få de egenkontroller som gjorts under bygget och intyg för arbeten som våtrum och el. Skötselanvisningar för material och installationer hör också till överlämningen. Krävde projektet bygglov eller anmälan är det kommunens slutbesked som visar att du får börja använda det som byggts. Vid en framtida försäljning efterfrågar köpare och mäklare ofta just de papperen.
Relaterade tjänster & artiklar
Byggfirma som samordnar alla hantverkare i byggprojektet
Tjänst
Läs merFast pris eller löpande räkning – och när takpris passar
Artikel
Läs artikelnABS 18 förklarat för dig som bygger nytt eller bygger till
Artikel
Läs artikelnROT-avdrag vid renovering – det här räknas som arbetskostnad
Artikel
Läs artikelnPersonlig hjälp när du läst klart
Står du inför ett eget projekt efter läsningen, hör av dig och berätta hur huset ser ut i dag så tittar vi på förutsättningarna tillsammans.